Startershypotheek berekenen

In de volksmond wordt er gezegd dat de bank de hypotheek geeft, maar het is net anders om. Jij, als geldlener, geeft het recht van hypotheek en de bank neemt het recht van hypotheek.

De bank als hypotheeknemer heeft dan meer zekerheden als je niet terugbetaald. Ze mogen dan de woning verkopen en de opbrengst gebruiken om de schuld in te lossen. Mochten er nog meer schuldeisers zijn, dan moeten die wachten tot de bank is terugbetaald.

Door deze hogere zekerheid is de bank bereid om je een lagere rente te geven en is de rente lager dan bij een persoonlijke lening.

Banken willen als aanvullende voorwaarde ook dat ze als eerste het hypotheekrecht krijgen. Dat wil zeggen dat als de woning wordt verkocht zij als eerste het geld terugkrijgen.

Het is mogelijk om een tweede hypotheekrecht te vestigen. Voor de bank is dit alleen interessant als ze ook het eerste hypotheekrecht al hebben. Is dat niet het geval dan staan ze namelijk bij verkoop, als tweede in de rij voor de opbrengst en kan het zijn dat de verkoop niet voldoende opbrengt om de gehele eerste EN tweede hypotheek in te lossen. Het risico is dan voor de bank te hoog.

Uiteraard wil de bank ook wel graag zien dat de lening wordt afgelost.
Dat kan op 3 manieren:

1) Einde looptijd. Je betaalt dan gedurende de looptijd alleen rente en aan het einde van de looptijd los je de lening af met eigen geld of door de woning te verkopen.

2) Gelijke aflosbedragen per maand. Dit is de lineaire hypotheek. Doordat je een vast bedrag aflost en de lening afneemt en daardoor ook het rente bedrag, wordt deze vorm van hypotheek iedere maand goedkoper. Wel zijn de lasten hoger dan bij alleen aflosvrij.

3) Gelijk bedrag per maand. Dit is de annuïteit hypotheek. Hierbij betaal je maandelijks een vast bedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. Doordat je ook hier aflost, wordt het te betalen rente bedrag steeds minder. Maar het voordeel van de lagere rente

gebruik je automatisch om extra af te lossen. Het bedrag aan rente dat je betaald neemt af en het bedrag aan aflossing neemt toe.
Omdat je steeds minder rente betaald, zal het bedrag aan fiscaal voordeel ook afnemen.

Er is een uitzondering. Als er energiebesparende maatregelen worden genomen. mag de lening maximaal 106% waarde woning zijn.

Voorwaarde is wel dat het bedrag voor de energiebesparende voorzieningen in een bouwdepot komt of in een energie bespaarbudget.

Verder zijn er wettelijke regels t.a.v. de maximale hypotheek op basis van het inkomen. Deze behandelen we in een aparte video.

Mensen met een eigen woning hebben een voordeel t.o.v. mensen die huren. Dit voordeel wordt ook in box 1 belast met een eigen woning forfait. Het eigen woning forfait is een bijtelling op het inkomen. Dit is een percentage van de WOZ waarde wat bij je inkomen wordt opgeteld. Dit percentage kan jaarlijks veranderen, net als je WOZ waarde.
Als je een hypotheek hebt, heb je ook kosten voor de woning. De rentekosten die je betaalt op je hypotheek, mag je dan weer in mindering brengen op je belastbare inkomen.

Sinds 2013 heeft de overheid hier wel eisen aan gesteld en dat is dat de lening die je bent aangegaan voor je eigen woning in minimaal 30 jaar moet worden afgelost en dan op minimaal annuïteit basis.
Omdat je aflost neemt het te betalen rente bedrag af en daardoor ook het fiscale voordeel.

In het verleden heeft de overheid het extra aflossen van leningen gestimuleerd door de wet Hillen. Deze hield in dat als de te betalen eigenwoningforfait hoger was dan de te verrekenen rente, je geen bijtelling kreeg.

Nu de overheid de hypotheekrente aftrek afbouwt en ook de wet Hillen, kom je op een gegeven moment op het punt dat je een bijtelling op je inkomen krijgt en je geen fiscaal voordeel meer hebt op je hypotheek. Dit zal je terugvinden in je adviesrapport.

De rente die je dan betaalt is hoger dan als je bijvoorbeeld 85% van de waarde van de woning leent. Als je 65% van de waarde leent, zal de rente nog lager zijn.

Banken hanteren verschillende risicoklassen, waardoor je bij de ene bank bij 90% al een lagere rente krijgt en bij de andere bank bij 85%. Het kan dan lonend zijn om net iets meer eigen geld in te brengen om een lagere rente te krijgen.

Naast de risicoklassen in percentages van de waarde woning, is er ook de NHG (nationale Hypotheek Garantie). Hierbij is de rente vaak lager dan of gelijk aan de laagste risicoklasse. Je kan dan 100% van de woningwaarde lenen en toch een veel lagere rente krijgen. Bekijk de video over NHG voor meer informatie.

De rente kan bij een bank ook afhankelijk zijn van het type hypotheek dat je neemt bij de bank. De rente kan verschillen tussen een aflosvrije hypotheek en een annuïteitenhypotheek.

Daarnaast speelt ook de rentevast periode een rol bij de hoogte van de rente. Zet je de rente langer vast dan zal deze over het algemeen hoger zijn dan bij een korte periode. Dit komt onder andere door de onzekerheid over de rente ontwikkeling in de toekomst.

Hypotheekverstrekkers zijn verplicht deze financieringslastpercentages te hanteren bij het berekenen van de hypotheek.

Op onze website kun je de financiering lasten tabellen terug vinden.

Hoe werkt het nu:
Stel je hebt een inkomen van € 62.000,- per jaar en je kiest voor een rentevaste periode korter dan 10 jaar. In dat geval moet de bank rekenen met een vaste toetsrente. Deze toetsrente wordt per kwartaal door de Nederlandse Bank vastgesteld.

De toetsrente voor rente vast periodes onder de 10 jaar is het 1e kwartaal van 2022 op 5% gezet. Net als het vorige kwartaal.

Stel deze toetsrente is 5% dan kan je 28% van je inkomen aan woonlasten hebben. Dat is € 62.000,- keer 0,28 gedeeld door 12. In dit voorbeeld is het € 1.446,66 per maand.

Bij een annuïtaire last van € 1.446,66 is de maximale hypotheek ca. € 264.675,-

Omdat de werkelijke rente lager is, zullen de werkelijke lasten ook lager dan dit bedrag zijn. Maar omdat de rente kort vast staat heb je een hoger risico dat je met een hogere rente te maken kunt krijgen. Je inkomen moet dan voldoende zijn om de mogelijke hogere rente op te vangen.

Stel de rente is 1,5% dan zijn je werkelijke lasten € 913,45
Zet je de rente 10 jaar of langer vast, dan mag de bank rekenen met de werkelijke rente. Stel de rente bij 10 jaar vast is 2,20 % dan mag je 22,5% van je inkomen aan hypotheeklasten hebben.
Dat is € 62.000,- keer 0,225 gedeeld door 12. In dit voorbeeld is het € 1.162,50

Bij een annuïtaire last van € 1.162,50 en een rente van 2,20 % is de maximale hypotheek ca. € 306.162,-

Dit maand bedrag is lager dan bij een korte rentevaste periode, maar omdat je met de werkelijke rente rekent, is de maximale hypotheek hoger.
Zet je de rente langer vast, dan is de rente hoger en neemt de hoogte van de hypotheek weer af.

Ben je tweeverdiener dan wordt 90% van het laagste inkomen opgeteld bij het hoogste inkomen. Dit totale inkomen bepaald in welke inkomenstabel, met bijbehorende lasten tabel je komt.

Stel inkomen persoon 1 is € 45.000,- en inkomen persoon 2 is € 19.000,- dan is het inkomen voor de inkomenstabel 90% van € 19.000 is € 17.100,- plus € 45.000,- = € 62.100,-

Dit was bij een rente van 2,20% en 10 jaar vast 22,5% Maar de 22,5% mag je wel over het totale inkomen berekenen en dat is € 19.000,- plus € 45.000,- = € 64.000,-

Dat is € 64.000,- keer 0,225 gedeeld door 12. In dit voorbeeld is het € 1.200,-
Bij een annuïtaire last van € 1.200,- is de maximale hypotheek ca. € 316.038,-
Heb je leningen en/of een studielening dan beïnvloed dat de leencapaciteit.

We vragen bij het advies deze gegevens ook van je op zodat we de juiste hoogte van de hypotheek kunnen bepalen.

Bij energie zuinige woningen is er een extra ruimte op je inkomen en kan je extra lenen buiten de maximale hypotheek op je inkomen.

Het toetsinkomen bestaat uit:

• bruto jaarsalaris
• vakantietoeslag
• onregelmatigheidstoeslag, mits structureel: het bedrag over de laatste 12 maanden;
• provisie, mits structureel: het bedrag over de laatste 12 maanden;
• overwerk, mits structureel: het bedrag over de laatste 12 maanden;
• vaste 13e maand;
• vaste eindejaarsuitkering, mits niet afhankelijk van bedrijfsresultaat;
• overige inkomensbestanddelen: indien het inkomensbestanddeel vast en bestendig is.

Bijtelling van je auto, onkostenvergoedingen, zoals reis- en representatiekostenvergoedingen alsmede vergoedingen voor een ziektekostenverzekering en/of pensioencompensatie maken geen deel uit van het toetsinkomen.

Bestaat je loonstrook uit alleen een brutoloon en heb je geen toeslagen en/of provisie dan kan je vaak uitgaan van de loonstrook. Heb je wel toeslagen of provisie, dan raden we je aan een werkgeversverklaring op te vragen.
Een juist model van de werkgeversverklaring tref je aan op onze website.

Deze werkgeversverklaring wordt door alle banken geaccepteerd.

Naast de werkgeversverklaring kunnen we eventueel ook met een UWV verzekeringsbericht bepalen wat je toetsinkomen is. Deze kan je opvragen bij we website van het UWV met je DigiD.

Dit kan makkelijker zijn en het hypotheekaanvraag proces versoepelen

Koop je samen met iemand anders en de ander heeft deze vrijstelling niet omdat die persoon ouder is dan 35 jaar, dan betaal je 50% over de overdrachtsbelasting en hebben jullie over de overige 50% vrijstelling.

Om de woning op je naam te zetten, zal je naar de notaris moeten en de kosten hiervoor worden de kosten voor de leveringsakte genoemd. Deze kosten kunnen per notaris verschillen en het is verstandig om prijzen op te vragen.

Wanneer je de koopsom en de kosten niet zelf kunt betalen, heb je een hypotheek nodig.

Kosten voor het verkrijgen van de hypotheek zijn:
Notaris kosten voor het vestigen van het hypotheekrecht.
Kosten voor het hypotheekadvies en bemiddeling.
Deze kosten kunnen ook verschillen per adviseur en/of bemiddelaar. Wij proberen deze kosten laag te houden.

Kosten voor een eventuele bankgarantie.
Bij een aankoop wil de verkoper graag de zekerheid hebben dat je op moment van passeren ook daadwerkelijk komt opdagen. Deze zekerheid is in de regel 10% van de koopsom. Dit kan door het bedrag als borg te storten bij de notaris of het afgeven van een bankgarantie. Aan deze bankgarantie zijn kosten verbonden.

Kosten voor een taxatierapport.
De bank wil graag weten wat de woning werkelijk waard is en of de woning ook in een goede staat is. Hiervoor wil de bank een taxatierapport ontvangen, opgesteld door een taxateur die niet bij de aan- of verkoop betrokken is geweest.

Kosten voor het verkrijgen van een hypotheek met nationale hypotheek garantie.
Deze kosten zijn jaarlijks anders en percentage voor dit jaar staat op de website. Deze kosten zijn eenmalige kosten.

De kosten voor het verkrijgen van de lening zijn fiscaal aftrekbaar en worden verder gespecificeerd in het adviesrapport.

Omdat de maximale hypotheek niet meer is dan 100% van de waarde woning, zal je deze kosten uit eigenmiddelen moeten betalen.

Koop je een nieuwbouwwoning aan dan is de koopsom, die bestaat uit de koopsom van de grond en de aanneemsom van de bouw, vrij op naam. Vrij op naam wil zeggen dat de kosten voor het op naam krijgen van de woning voor de verkoper zijn. Je betaalt dan geen overdrachtsbelasting en geen kosten voor eigendomsakte bij de notaris.

Omdat de verkoper niet kan weten of jij de aankoop financiert met een hypotheek, zijn de kosten voor het verkrijgen van de hypotheek wel voor de koper.

Dus je hebt bij nieuwbouw
– Notariskosten voor het vestigen van het hypotheekrecht.
– Kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling.
– Kosten voor het verkrijgen van een hypotheek met nationale hypotheek garantie.
– Kosten voor het verkrijgen van de lening

Kosten voor een taxatie zijn vaak niet nodig als de nieuwbouwwoning een project is. Is het zelfbouw dan is er wel een taxatie verplicht. De bank gaat uit van de koop/aanneemsom als waarde van de woning, of het taxatierapport en ook hier geldt dat alles boven de 100% van de waarde woning, uit eigen middelen moeten worden betaald.

Ook eist de projectontwikkelaar van het nieuwbouwproject vaak geen bankgarantie

Maar we hebben ook gezien dat de maximale hypotheek ook afhankelijk is van de waarde van de woning. Als je gaat verbouwen, is het in de regel zo dat je woning meer waard gaat worden. Hoeveel hangt of van welke verbouwing je gaat doen.

Vervang je een mooie blauwe keuken voor een mooie groene keuken, dan zal deze verbouwing niet veel extra meerwaarde opleveren.

Stel, de woning heeft een waarde van € 300.000 en de nieuwe keuken kost € 10.000,-
De meerwaarde is bijvoorbeeld € 1.000,- . Dan is de waarde na verbouwing € 301.000,-

Het totale verbouwingsbedrag zal de bank in een bouwdepot houden, zodat ze zeker weten dat je het ook aan de verbouwing gaat besteden. Van de € 10.000 verbouwingskosten kan je € 1.000,- financieren en voor het restant zal je eigen geld moeten inbrengen.

Laat je de woning uitbouwen of voorzien van dakkapellen dan vergroot je de woonoppervlakte van je woning en kan het in sommige situaties zelfs zo zijn dat de meerwaarde na verbouwing meer is dan de bouwkosten.

Stel de woning heeft een waarde van € 300.000 en de nieuwe uitbouw kost € 30.000,- en de meerwaarde is € 40.000,- .
In dit geval is de waarde van je woning na de verbouwing € 340.000,-

Verbouwingen zijn alle kosten die je maakt om de woning te verbeteren en die aard en nagel vast zijn. Denk hierbij aan, schilderen, behangen, vaste vloeren, vaste kasten, isolatie, het vervangen van de CV ketel, en elektra deels of geheel, tuinhuis, bestrating etc.

Om het geld uit het bouwdepot te declareren wil de bank graag de facturen hebben. Je kan dan het bedrag naar jouw rekening laten overmaken of naar de opdrachtgever. Offertes kunnen alleen uitbetaald worden aan de opdrachtgever en niet naar je eigen rekening.

Overleg met je taxateur welke verbeteringen een meerwaarde hebben.

Hiervoor verwijzen we je naar een verzekeraar of assurantietussenpersoon die dit voor je kan regelen.

Omdat je vaak een verplichting aangaat met een bank voor het financieren van je woning, heb je het risico dat jouw inkomen daalt of erger, geheel wegvalt en je daardoor de last niet meer kunt betalen.

Per situatie en per persoon is het verschillend wat de impact daarvan is.
De grootste schok is vaak het geheel wegvallen van een inkomen.

Stel, je koopt samen met je partner een woning aan en de partner komt te overlijden. Wat heeft dit dan voor een impact op de betaalbaarheid van je hypotheek?
Dit risico kan je afdekken met een overlijdensrisicoverzekering. Dit risico werken wij van Mogeji voor je uit in het adviesrapport en we geven je ook de kosten voor de oplossingen aan.

Daarnaast is er het risico van het gedeeltelijke of tijdelijk wegvallen van het inkomen. Denk hierbij aan werkeloosheid en arbeidsongeschiktheid.
Ook hiervoor zijn er verzekeringen en vanuit het sociale vangnet tijdelijke oplossingen beschikbaar. Hoelang de oplossing loopt en hoe hoog het risico is dat je loopt verschilt per persoon en per situatie. Welke regels heeft jouw werkgever, maar ook hoe flexibel ben je zelf?

Omdat er heel veel variabelen zijn is er niet één standaardoplossing. We brengen het wel in kaart voor je en waar mogelijk kunnen we je ook een oplossing van het risico bieden.

Verder is er ook een risico van waardedaling van je woning. Zolang je de rente en aflossing kunt betalen is dit risico beperkt.
Wil je de woning verkopen en is de waarde gedaald, dan heb je het risico dat er een restschuld is.

Bovenstaande risico’s zijn vaak te overzien en af te dekken met een verzekering. In de praktijk is echter het grootste risico bij stellen die kopen, het beëindigen van de relatie. Hierdoor valt er een inkomen weg en dat kan je niet afdekken met een verzekering.
Wanneer je relatie ook nog eens wordt beëindigd op het moment dat de woning in waarde is gedaald en de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning dan zit je met een restschuld.

Belangrijk is dat je vooraf goede afspraken maakt en deze vastlegt. Hoe? Neem hiervoor contact op met de notaris, hij of zij kan je hierin goed adviseren.

De NHG wordt uitgevoerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). Deze stichting neemt dan na betaling aan de bank, de lening over en uiteraard wil de stichting het geld ook graag terug hebben. De woning zal dan verkocht moeten worden en de stichting zal je daarbij ondersteunen, zodat de kans op een restschuld minimaal is. Onder bepaalde voorwaarden kan deze restschuld eventueel worden kwijtgescholden.

Voor het afsluiten van een hypotheek met NHG, betaal je éénmalig een bedrag aan het waarborgfonds. Dit bedrag is een klein percentage over je hypotheeklening en wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld.
Voor 2021 is het percentage 0,70% van het totale hypotheekbedrag.

Je komt in aanmerking voor een hypotheek met NHG als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Deze zijn gelijk aan de voorwaarden die veel banken hanteren. Het enige is dat er een maximaal hypotheekbedrag is. Dit maximale bedrag is ieder jaar anders en gebaseerd op de gemiddelde koopsom. Hier op de website treft je het bedrag van dit jaar aan. De maximale koopsom en waarde van de woning is ook gelijk aan het maximale hypotheekbedrag onder NHG.

Wanneer je investeert in energiebesparende maatregelen, mag je 6% meer lenen.

Het maximale hypotheekbedrag voor een bestaande woning en nieuwbouw woning is gelijk.