Kennisbank
Wat je moet en wilt weten over jouw hypotheek
Check onze video’s voor heldere uitleg over hypotheken. Scrol door de 12 video's met een heldere uitleg
Alles over je hypotheek
Een hypotheek is een vorm van zekerheid voor de persoon of instelling die het geld uitleent. De persoon die het geld leent, geeft een hypotheekrecht op een registergoed, zoals een huis.
Voordeel van de uitlener is dat hij een grote mate van zekerheid heeft dat hij zijn geld terugkrijgt.
Er is een verschil tussen de wettelijke regels en de fiscale regels. De fiscale regels leggen we in een aparte video uit.
Wettelijke regels zijn opgesteld om de consument te beschermen tegen overkreditering. Zo is het niet toegestaan een hypotheek te verstrekken die hoger is dan de woningwaarde . De woningwaarde zal door een beëdigd taxateur worden vastgesteld.
In Nederland hebben we een belastingsysteem dat werkt met boxen.
box 1: dat is belastbaar inkomen uit werk en woning
box 2: dat is belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang
box 3: dat is belastbaar inkomen uit sparen en beleggen
Over je inkomen uit werk, betaal je belasting en hoeveel dat is, is afhankelijk van de hoogte van je inkomen..
De rente die je betaalt voor je hypotheek is niet afhankelijk van de hoogte van je inkomen, maar van het risico dat de bank loopt dat ze het geld niet terugkrijgen.
Stel, je hebt een woning met een waarde van € 300.000,- en ook een hypotheek van € 300.000,- .Dan is de hoogte van de hypotheek 100% t.o.v. de waarde van de woning.
Als je niet zou betalen, en de schuld loopt op en/of de woningwaarde daalt en je betaalt niet dan is het risico voor de bank groot.
De kans is dat de verkoopwaarde niet voldoende is om de hypotheek geheel terug te betalen.
Naast de maximale hypotheek over de waarde van de woning, wordt er ook gekeken naar de betaalbaarheid van de hypotheek. Is je inkomen voldoende om de hypotheek te kunnen betalen ?
Voor de betaalbaarheid van de hypotheek heeft de overheid in samenwerking met het Nibud financieringslastpercentages vastgesteld. Deze financieringslastpercentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed.
De hypotheeklasten bestaan uit rente en aflossing.
Als inkomen neemt de bank jouw bruto inkomen. Nu kan je inkomen uit verschillende bestanddelen bestaan en wordt niet alles als vast inkomen gezien.
In de meeste gevallen kijk je niet echt naar de loonstrook en is voor jou het belangrijkste “wat krijg ik uitgekeerd, wat is je netto inkomen”.
Dit is ook wel het belangrijkste, want van dit inkomen moet je immers jouw hypotheek betalen. Maar omdat je fiscaal voordeel kunt hebben met jouw hypotheek, wordt er voor de berekening uitgegaan van het bruto inkomen.
Koop je een bestaande woning aan dan heb je naast de koopsom ook te maken met bijkomende kosten.
Je ziet dan ook bij de koopsom staan K.K. (Kosten Koper) De kosten koper zijn:
Overdrachtsbelasting. Voor de aankoop van je eigenwoning betaal je 2% overdrachtsbelasting.
Ben je onder de 35 jaar en is de koopsom onder de € 400.000,- en je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de overdrachtsbelastingvrijstelling, dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
Hoe zit het nu met verbouwingen en woningverbeteringen?
Hoeveel van de verbouwing kan ik meenemen in de hypotheek?
In eerdere video’s hebben we uitgelegd dat de hoogte van de hypotheek afhankelijk is van je inkomen. Is de koopsom plus de verbouwing binnen deze normen dan kan je het bedrag lenen. Want je kan het betalen op basis van je inkomen.
Overbruggingshypotheek
Als doorstromer op de woningmarkt heb je vaak te maken met een overbruggingshypotheek. In deze video behandelen we de vraag “wat is een overbruggingshypotheek en wat zijn de regels om deze te kunnen krijgen”.
Als je een nieuwe woning wilt aankopen en je hebt een overwaarde op je huidige woning dan wil je deze overwaarde gebruiken , zodat je een lagere hypotheek hebt. Fiscaal is het ook een eis om de overwaarde te gebruiken om de hypotheek te verlagen.
Heb je jouw woning al verkocht en koop je daarna de nieuwe woning aan, dan is wel duidelijk wat de overwaarde is.
Is de huidige woning ook al geleverd aan de nieuwe kopers voor je zelf de nieuwe woning krijgt dan is het nog duidelijker en staat het bedrag van de overwaarde op je rekening.
Is de woning nog niet verkocht dan is het niet duidelijk wat jouw overwaarde zal worden. Je kunt wel een inschatting maken hoeveel het gaat worden. De bank zal dan voor dit bedrag een tijdelijke overbrugging verstrekken, zodat je de nieuwe woning al wel kunt kopen.
Voor het bepalen van de mogelijke overbrugging zijn er een paar regels.
Als waarde woning neemt de bank de huidige taxatiewaarde van de woning min 10%. Dit om risico van toch een lagere verkoopprijs op te vangen.
Voor de hoogte van de hypotheek gaat de bank uit van de huidige waarde. De automatische aflossingen die je nog hebt tot verkoop van je woning worden niet meegenomen.
Het verschil tussen deze waardes is de maximale overbruggingshypotheek.
Bij verkoop van je huidige woning wordt de overbrugingshypotheek en de hypotheek op je huidige woning ingelost.
Belangrijk is dus om te weten:
- De verwachte verkoopwaarde moet worden aangetoond met een taxatierapport
- Als de woning nog niet definitief is verkocht houdt de bank rekening met een marge van 10% De bank gaat dan uit van een woningwaarde gelijk aan 90% van de getaxeerde waarde. Dit verlaagt dus het maximale overbruggingsbedrag
- Er zijn banken die een kleinere marge dan 10% aanhouden, maar dat is maatwerk en kunnen we niet aanbieden
- De rente op de overbruggingslening is een variabele rente en kan liggen tussen de 2 en 2,5% per maand.
- De overbruggingshypotheek wordt gevestigd op zowel de bestaande woning als op de nieuwe woning. Dit heeft tot gevolg dat de notaris kosten hoger zijn.
- Als je op basis van je inkomen niet de dubbele last van de bestaande hypotheek, de nieuwe hypotheek en de overbruggingshypotheek kunt betalen, dan moet je voldoende eigen geld hebben om deze dubbele last voor een periode van minimaal 12 maanden op te vangen.
Wanneer je een woning aankoopt, heb je ook te maken met een aantal risico’s die er aan verbonden zijn.
Risico’s zijn o.a. dat je aansprakelijk gesteld kan worden voor schade die je woning aanricht. Dit kan zijn door een storm, wanneer er dakpannen afwaaien en op auto’s of erger op personen terecht kunnen komen.
Of bij brand. Ook dan kan er schade aan derden worden toegebracht. Door de brand zal de woning minder waard zijn geworden. Het herstel van de schade zal door middel van een opstalverzekering worden gedekt. Bij een appartement zal deze verzekering door de vereniging van eigenaren zijn afgesloten.
Nationale Hypotheek Garantie. Het is al een aantal keer genoemd in de vorige video’s, maar wat is het nu eigenlijk ?
Nationale Hypotheek Garantie is ooit in het leven geroepen om meer mensen de mogelijkheid te geven een woning aan te kopen en het risico voor de koper en de bank te verlagen.
De bank heeft de garantie dat, onder bepaalde voorwaarden, de hypotheek volledig wordt terugbetaald als de huiseigenaar buiten zijn schuld om, de hypotheek niet meer kan betalen.
Dit voordeel voor de bank vertaalt zich in een lagere hypotheek rente. Ook als je een hypotheek hebt die net zo hoog is als de waarde van je woning en je dus, in een hogere risicoklasse valt.
Maximale hypotheek bij hypotheekverhogingen en doorstromers
De methode voor het berekenen van de maximale hypotheek op basis van je inkomen bij hypotheek verhogingen en doorstromers is gelijk aan de berekening hoeveel je maximaal kunt lenen op basis van je inkomen.
Dit hebben we uitgelegd in de video “Maximale hypotheek op basis van je inkomen”
Er is echter een belangrijk punt van aandacht. Bij de maximale hypotheek berekening op basis van je inkomen wordt er standaard gerekend met een hypotheek looptijd van 30 jaar.
Bij verhogen of doorstromers, heb je te maken met een lopende hypotheek. In die situatie moet je rekening houden met de resterende looptijd van de bestaande hypotheek.
Voorbeeld:
Stel je hebt je hypotheek is 5 jaar geleden afgesloten. Dan is de resterende looptijd nog 25 jaar.
Stel de huidige hypotheek is nog € 200.000,- en je wilt de hypotheek verhogen met € 100.000 voor de aankoop van de nieuwe woning of voor een verbouwing. De totale hypotheek is dan € 300.000,-
De looptijd van de € 200.000,- is dan 25 jaar en de looptijd van het nieuwe deel is 30 jaar.
Indien je bij de aankoop van een nieuwe woning niet rekening houdt met de looptijd van de oude hypotheek, dan voldoe je niet meer aan de fiscale eis en zal je geen fiscaal voordeel meer hebben op dat deel van de hypotheek.
Wat heeft deze regel nu te maken met de maximale hoogte van je hypotheek?
In de video “Maximale hypotheek op basis van je inkomen” heb je gezien dat je op basis van je inkomen een maximale hypotheeklast per maand mag hebben.
Stel de nieuwe hypotheek is € 300.000,-
€ 200.000,- moet je nog aflossen in 25 jaar en € 100.000,- moet je aflossen in 30 jaar.
Je maand last zal dan hoger zijn dan wanneer je een starter bent die € 300.000,- leent en het gehele bedrag in 30 jaar mag aflossen.
Hierdoor is de leencapaciteit voor een doorstromer is lager dan een starter.
Bij online berekeningen wordt met deze regel weinig rekening gehouden en kan je voor je maximale hypotheek op het verkeerde been worden gezet.
Ons online aan te vragen advies houdt daar uiteraard wel rekening mee.
Antwoorden over wat er alleen bij komt kijken in 30 seconden tot ca. 1 minuut uitgelegd
Korte uitleg wat je wilt weten
Wil jij een hypotheek, maar weet je niet waar je moet beginnen?
Mogeji regelt snel en eenvoudig jouw hypotheek, via een online proces. Het begint met een duidelijk adviesrapport. Dat is het begin. Zo weet je precies wat je kunt lenen om een huis te kopen of welk bedrag je besteden aan een verbouwing. Na het adviesrapport kun je de offerte aanvragen. Dit is niet verplicht.
Lage advies en bemiddelingskosten
Doordat we alles online regelen, vragen wij alleen dat op wat echt noodzakelijk is. Via onze video's de uitleg krijgt die je moet hebben. Wij besparen tijd en kunnen vervolgens goedkoop en efficiënt voor jou werken. Zo kun jij hopelijk snel een eerste woning kopen!
